「新築の検討」「住宅ローンを選択する時」には【フラット35】をよく耳にすることと思います。
金利が変動せずに利用できるため、この住宅ローンを選ぶ人も多くなっています。
しかし、その【フラット35】にも当然メリット、デメリットがあり注意が必要です。
今回は【フラット35とは何？基礎知識とメリット、デメリット】というテーマで解説していきます。
また、現在は［家を建てるとお金をもらえる］と言う制度がいくつも存在します。
フラット35の概要
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による最長35年の長期間固定金利型住宅ローンです。
ほぼ全ての金融機関の窓口で利用が可能です。
国が持ち家促進のための国の政策で、個人が家を買うことで経済を回そうと言う考えのもとに行われています。
固定金利
これが最大の特徴で、『固定金利型住宅ローン』とも言われています。
金利には、変動金利と固定金利に分けられますが、変動金利では市場の金利の変動により金利が変動する仕組みです。
一般的に５年毎に金利が見直されていきます。（※上昇上限は1.25倍）
民間の金融機関にはこのような金融商品は基本的にはありません。
融資率と金利
ここが一番難しい部分です。
物件金額（建築金額） ４０００万円
諸費用 ４００万円
住宅の購入価格 ４４００万円
フラット３５では融資率が、住宅の購入価格（物件価格+諸費用）の９割超を借りた場合と９割以下で借りた場合では金利が違います。
［融資率９割超の場合］
金利 1.58%
［融資率９割以下の場合］
金利 1.32%
銀行ローンと併用した場合の銀行ローン金利は2.47%〜3.05%程度になります。
借入限度額が高い
フラット３５では借入限度額が多いことが特徴で、
年収３００万円2,521万円 （74,985月/円）
年収４００万円3,299万円 （116,657月/円）
年収５００万円4,902万円 （145,806月/円）
年収６００万円5,883万円 （174,986月/円）
しかし、無理しない返済を考えて利用することが必要です。
審査が通りやすい
これは、国が母体でもあるため多くの人にかしたいと思っており、比較的に審査は優しいです。
銀行ローンなどはやや審査が厳しい場合もあり、以下の人は銀行ローンの利用は難しい場合があります。
- 勤続年数が１年未満
- 自営業や個人事業主
- 年収が低い方
- 団体信用生命保険に加入できない方
これらの人は、審査に通らない、借入金額が少ない場合もあり、フラット３５を利用することをお勧めします。
自己資産が少なくてもマイホームが買える
マイホームを購入時には、諸費用（物件金額の10%）がかかることも多いが、フラット35では諸費用分まで借り入れることができます。
その場合には金利が1.58％となりますが、１％分を銀行ローンで支払うことで金利を抑えることができます。
フラット35Sの利用で金利が下がる
以下の基準を満たすことでさらに金利を抑えることができます。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性と可変性
このフラット35Sには二つのタイプがあり、共に0.25％金利が下がり、金利が1.07％となります。
【フラット35】S（Aタイプ）１０年間値下げ 例）新築
【フラット35】S（Bタイプ）５年間値下げ 例）中古物件の購入
省エネルギー性
この基準は、評価方法基準第5の5-2一次エネルギー消費量等級に定められている等級5の基準です。
断熱性能 等の外皮性能を考慮しながら、暖冷房、給湯、照明などを含めた設備機器のエネルギー効率や再生可能エネルギーの 活用などを勘案した一次エネルギー消費量により評価します。
耐震性
この基準は、数百年に一度程度発生する地震力の1.5倍の力による水平力に対して構造躯体が倒壊、崩壊等しないように対策を講じます。
バリアフリー性
この基準は、一戸建て住宅等（共同住宅以外）の場合、評価方法基準９－１高齢者等配慮対策等級（専用部分）に定められている等級４の基準が適用され、移動等に伴う転倒・転落等の防止及び介助用車いすの使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にする措置を確保した住宅とすることを想定しています。
耐久性と可変性
長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定により認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づき建築された住宅とします。
まとめ
フラット３５は①固定金利、②借入限度額が高い、③審査が通りやすい、と言う点です。
そして最大の特徴は、一定の自己資金がなくてもマイホームが持てると言う点です。
個人的には、家賃を払いながら自己資金を貯めるよりも、フラット３５を利用してマイホームを購入する方が賢い判断であると思います。
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